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恒豐祥項目大理古城遺址上動工 保護政策成空文
2013-06-25 14:55 來源：每日經濟新聞我要評論
提要：看過金庸小說的讀者大概都會對大理有良好的印象，這里不僅有蒼山、洱海，更有歷史悠久的古城，距今已有1200年的建造歷史，是1982年國務院公布的中國首批24個歷史文化名城之一。近年來，隨著大理旅游業的興起，這里也迎來了越來越多的外地游客，同時而來的，還有各路開發商。 ??看過金庸小說的讀者大概都會對大理有良好的印象，這里不僅有蒼山、洱海，更有歷史悠久的古城，距今已有1200年的建造歷史，是1982年國務院公布的中國首批24個歷史文化名城之一。近年來，隨著大理旅游業的興起，這里也迎來了越來越多的外地游客，同時而來的，還有各路開發商。
開發商逐利本是天性，但目前大理面臨的問題是：政策明確規定必須給予保護的古文化遺址及古城風貌“紅線”，將在這場開發熱潮中面臨挑戰。
炎炎烈日下，幾臺推土機正在不停地轟鳴，遠處已蓋起5層高的幾棟樓盤還在爭分奪秒地施工，旁邊還有一大塊已劃在項目區但仍殘存的菜地與幾家木材加工廠……如果看到這里，你一定會疑惑：這有什么好奇怪的，許多地方現在不都是這樣嗎？那如果你被告知該工地正位于云南大理古城的腳下，且直線距離不足百米時，你又是何感想？
不僅如此，相關報道還顯示，在上述項目啟動之時，這里還驚現了一處千年的城墻羊苴咩城遺址，當地研究者也認定，這就是南詔帝國、大理國的帝都所在地。
既然是古文明遺址，為何業主方還能進行“旅游綜合體”開發或對外宣稱“再造千年帝都”？在當地政府看來，這是所謂的“二次創業”，而業主方負責人曾公開稱，正是由于項目地處古城腳下，又是大理旅游的核心區，才更有商業價值。
連日來，《每日經濟新聞》記者在大理深入調查發現，該工地原本就是古城北門外西門村幾個隊里的良田，按照該村村委會主任的說法，“現在村里幾乎沒啥耕地了”。
?據多位當地村民透露，此次征地不僅存在涉嫌強征等違規問題，補償款也成了空頭支票，而掌控著這盤棋局的是云南實力企業恒豐祥集團，當初因接盤“南國城”的殘局而介入這個命名為“密灣”項目的開發。
從征地到動工不足20天
王博(化名)是大理鎮西門村五隊的村民，他家原有的兩畝三分田，這次全部被征走了，現在只能外出打工謀生。“最后一次征地時，五隊的純耕地僅剩104畝，加上田埂等這部分空地，可能有130畝左右�！�
據大理鎮西門村委會官網顯示，一段上傳時間顯示為2008年12月的視頻內容提到，西門行政村地處大理古城西北邊，下轄第一村民小組、第二村民小組等12個村民小組，“現有耕地面積737.38畝，人均耕地0.3畝”。而6月17日，西門村委會主任黃宗平向《每日經濟新聞》記者透露，“村里的現有耕地基本上沒有了，目前還僅剩下160畝”。
對于數百畝耕地的迅速消失，黃宗平坦言，“我們這地方不發達，征地以后村民不用再去耕地，可以干其他的事情來增加收入�！�
不過，記者發現，該村的征地過程本身已存在隱形的違規問題。按照王博及其他村民的說法，去年7月下旬，在五隊村民毫不知情的情況下，他們雇挖土機將田里即將成熟的秋玉米直接毀了，大理鎮的副鎮長還告訴他們，"不要種了，地已被征用了"。王博回憶稱，村委會與鎮政府相關負責人口頭對他們說，“被推的片區已列入什么規劃與商業開發”，除此之外，并無其他書面文件。
對此，黃宗平表示，“我們在征地過程中已讓2/3的村民同意才征用的”�！跋嘈耪彩前凑者@個程序走的，但我們質疑2/3的村民同意簽字這個情況，要求重新簽一回，如果還是這樣的話，大家會毫無怨言，但他們沒有這么做�！蓖醪┱f。
據云南當地媒體報道稱，2012年8月8日，密灣文化旅游小鎮項目啟動了開工奠基。也就是說，從項目征地到動工不足20天時間。
大理市大理房地產管理所一位不愿具名的負責人稱，雖然古城外的一些郊區也是他們的管理范圍，但他們也管不了。大理白族自治州文化遺產局局長、大理市古城文化遺產保護協會會長楊政業表示，大理古城保護范圍分為幾個區域，古城的核心區就是原來四個城墻的范圍；古城的保護區，比如密灣地區等；還有古城保護的控制區。
“包括崇圣寺三塔，一直到賽馬場，從蒼山到洱海邊，都是南詔國的國都，包括密灣、南國城都屬于古南詔國都的一部分。從城建和文化的角度看，我們還是按照歷史文化名城的條例，新建的項目高度不能超，但有時候也出現了一些混亂，沒有成片地開發。從規劃的角度上講，還有不到位的地方，因為古城周圍新項目比較多�！睏钫䴓I說。
實際上，密灣項目緊鄰大理古城北門，直線距離不足百米。據相關報道稱，上述項目在2012年動工修建時，還驚現了一處千年的城墻羊苴咩城遺址，它作為南詔國和大理國的都城歷時近500年。
2007年7月1日，《云南省大理白族自治州大理歷史文化名城保護條例》正式頒布實施。根據保護條例規定，古城重點保護區的保護對象包括南詔國、大理國歷史文化遺跡，歷史文物及古建筑，傳統街巷格局及名稱，溪溝水系，古樹名木和民族民間文化等。
雖有上述條例約束，但密灣項目依然在大理的古文化遺址上動工開建起來。就在幾個月前，住建部與國家文物局還曾聯合下發通知，對包括大理市在內的8個縣市因保護工作不力致使名城歷史文化遺產遭到嚴重破壞與名城歷史文化價值受到嚴重影響的情況進行通報批評，要求相關各省住建廳、文物局緊急采取補救措施，并在今年8月31日前上報整改方案。
曾頻發保護海西文件
在距離密灣項目不遠處的十字路口，《每日經濟新聞》記者看到，一塊寫有“保護海西耕地，永葆田園風光”12個綠色大字的石碑矗立于此。
在西門村四隊的一處墻壁上，來自大理市政府2012年10月發布的《關于整治海西違規用地的通告》(大市政告〔2012〕1號)規定，對非法占用農業用地，非法轉讓、倒賣土地使用權，構成犯罪者，自該通告發布之日起15日內主動投案的，可依法從輕、減輕或免除處罰。
據相關報道稱，僅在2011年1月至去年9月，大理市制止違法行為631起，依法強制拆除違法違章建筑314宗，拆除違法違章建筑占地面積125.1畝，拆除違法違章建筑面積2.8萬平方米，“在查處的違法建設中，有一部分是非法轉讓、倒賣土地使用權等造成的”。
實際上，早在2008年，大理州人民政府轉發的 《云南省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策文件的通知》(云政辦發〔2008〕90號)承認，大理州存在少數地方未經依法審批，擅自將農用地轉為建設用地等問題，并要嚴格規范使用農民集體所有土地，各縣市要抓緊完善鄉(鎮)土地利用總體規劃，不得隨意擴大建設用地規模。
2012年3月29日，大理州州委書記尹建業在全州加快海東開發建設推進大會上指出，必須用最直接、最嚴格的措施保護海西，保護海西就是保護大理的歷史和文化，保護大理可持續發展的根基。
3個月后，大理州人民政府下發的 《關于加強海西建設項目規劃管理的意見》(又稱“新六條”)強調，要嚴格控制海西新增建設用地總量，在 《大理市土地利用總體規劃(2010~2020年)》中，海西片區的建設用地預留總量非常有限，必須嚴格控制。
既然保護海西的呼聲已如此高漲、相關文件也頻頻下發，為何還會繼續批地，并且還是在古城腳下？對于密灣項目，黃宗平向《每日經濟新聞》記者說，“這是州政府審批的，2006年就審批下來了，到2012年開始征收耕地�！痹诖罄礞傉狞h政辦公室里，一名姓李的辦公室主任亦表示，他們也是按照上頭的要求征地的。
實際上，上述“新六條”也提及，要把有限的建設用地用在完善和提升海西片區功能最迫切需要的項目上，除統籌兼顧文化旅游產業發展用地以外，原則上不再提供其他建設項目用地。
值得注意的是，自2005年云南省提出“旅游要二次創業”以來，大理州圍繞“建成國內一流，世界知名的旅游勝地”的總體目標，以重點項目來推進大理旅游二次創業。據統計，與麗江、迪慶、怒江這3個旅游城市相比，大理近些年來在旅游接待總人數與總收入絕對量的年均增長率排名上，一直在最后。“旅游中轉站”成為大理旅游尷尬處境的真實寫照。
?當地觀察人士認為，這足見當地政府在海西農田保護與項目開發兩者態度上的搖擺不定。
土地出讓疑打“擦邊球”
國土資源部早在2007年9月頒布的最新 《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》文件中稱，招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。
?《每日經濟新聞》記者查閱大理州國土局官網發現，在土地登記結果公示一欄中，最新的一期土地出讓公告顯示為去年4月，并未查到密灣項目的土地出讓詳情，出讓結果也無從查找。即便是在大理市國土局官網上，最新一次土地拍賣交易也顯示為2010年。再搜索大理公共資源交易中心，記者也未看到相關信息。
大理市某房地產開發與物業管理公司一名負責人私下告訴記者，“大理(土地出讓)沒公開，都不公開拍賣，這幾年都是這個程序。它有一個最低價，而土地出讓金是按平方面積算，稅收也是按照平方面積算的。這幾年來，我從沒看到有哪家開發商新搞了一塊地是通過公開拍賣取得的，也沒看到或聽說土地出讓是由土地部門來公開拍賣的�！�
?“我也感到奇怪，征地是土地部門的事，為啥開發商要一家一戶地走？”上述負責人表示，“過去的政策是規劃部門做城市規劃，再由土地部門來征地，最后公開出讓�，F在變了，開發商看上了一塊土地，等寫上申請后，通過當地規劃要求并上報審批。等審批通過后，政府就不管征地的事情了，基本上是由開發商按照國家的最低價來征地開發�！�
?對于密灣項目，黃宗平說，“拿地是公開的。公開掛牌以后，指定要在這里搞個什么項目，要投資多少資金，投資這個項目都是有相關指標規定的，企業可以來競標，但要考察其投資能力及是否符合當地的規劃�！�
?記者看到，大理鎮政府也設有一個公共資源交易中心，但去詢問上述項目土地事宜時，該中心相關人士婉拒了采訪，并稱有什么事情需先去找市委宣傳部。
事實上，這種一二級聯動開發的模式在一些邊遠地區存在。嚴格來說，上述操作存在“打擦邊球”的嫌疑，因為國土部早已明令禁止“協議供地”的方式。不過，相關人士也指出，國家政策允許土地一級開發時引入市場機制，也允許招拍掛程序之前的 “用地預申請”(即俗稱的“勾地”)。
然而，即便是對于勾地，王博說，他們村民也想參與拿地，但均被拒之門外。對于土地補償金，黃宗平表示，“這次土地補償是8萬元一畝，密灣項目一畝出讓金是42萬元，現在大理的商業項目基本上算是保本。需要搬遷的多了，那些地塊上除了耕地之外，還有苗圃，僅搬遷要1000萬~2000萬元。如果按照42萬元一畝的出讓價，政府基本上不賺錢，甚至還要倒貼錢�！�
對于上述說法，記者尚未獲當地國土部門回應。
公司觀察
恒豐祥集團的算盤：打造古城“升級版”？
進入大理古城后，街道兩旁有關“密灣”的廣告隨處可見。
據悉，“密灣”源于大理白族語，是“月亮”的意思，喻指人們心中的“月亮”，代表了浪漫和愛情的世外桃源。公開資料顯示，密灣項目全稱是“大理·銀水帝都密灣文化旅游小鎮”，目標定位為一個旅游綜合體，業態包括投資性酒店地產、私家合院等，總投資40億元。
云南恒豐祥集團房地產管理中心市場總監張濤在2013年昆明(樓盤)春季房交會上向相關媒體表示，“大理有很多旅游項目，但密灣項目跟一般項目不同。就地段而言，(我們)項目處于大理古城的旁邊，是大理旅游的核心區，更具備商業價值，是遠遠大于旅游休閑度假等一般的旅游地產業態，依托古城做這個項目，完全就是一個古城的升級”。
“我們這個項目，可以說是大理最具經營性的一個項目。大理古城甚至整個海西已是被限制開發，可以說一千畝的體量，在古城的旁邊絕無僅有。”張濤宣稱。
前述提到，在密灣項目去年8月啟動時，云南恒豐祥集團公司副總裁張敏源、房地產總經理吳宇力等相關領導現身開工現場。另外，密灣項目是由云南恒豐祥集團控股公司即大理新華石寨子旅游有限公司在成功運營鶴慶新華村“石寨子”項目后，在大理政府的主導支持下運作的。
據悉，恒豐祥集團旗下擁有15家控股子公司，分布于全國各地�！肮疽恢币詠矶际窃颇鲜∪嗣裾痛罄碇菡攸c扶持的大型民營企業。”該集團官網如此介紹。
每日經濟新聞》記者注意到，密灣旅游小鎮項目與原來的 “南國城”僅隔一條大麗路。
黃宗平也表示，“南國城的后遺癥較多，那個浙江老板對同一樓盤進行兩次售賣，現在是恒豐祥的子公司在做�！�
據大理一房地產老板透露，恒豐祥在接管上述兩個項目的過程中已有意向在南國城對面再搞個項目，使之連成一片。
早在去年12月21日，《云南省大理州洱海海西保護條例》就已通過了大理自治州第十二次人代會第六次通過，與今年3月28日被云南省第十二屆人代會常委會第二次通過，并在今年6月1日正式實施。
條例第十三條規定，海西保護范圍內不得建設超過三層或總高度不超過12米以及不具有當地民族傳統風格的建筑；確需建設的，應召開聽證會，并報自治州人民政府批準。
在密灣旅游文化小鎮項目建設現場，記者看到，這里被綠色絲網包裹起來的正是在建的美國萬豪酒店項目，目前有8棟之多，從樓層標識牌來看，如果不加上面的帽子，也有5層之高。
對于已超過標準的萬豪酒店地產項目來說，究竟由誰來召開聽證會、哪些人能參與聽證會與是否搞了聽證會，是否獲得了自治州人民政府的批準，記者所采訪到西門村的不少村民表示，至今也不清楚。
租金兩年暴漲數倍 大理古城商業街遭神秘客商爆炒
每日經濟新聞記者 杜冉樂 發自云南大理
走在云南大理繁華的人民路、復興路、博愛路與洋人街上，遍布著酒吧、茶座、客棧、首飾店等沿街一路走去，店鋪門前的招租廣告也成了一道風景線。
“那個時候，人民路上沒多少人，包括白天，很多商鋪里也看不到什么人。開客棧、商鋪或炒房的，是最近兩年進來的。”旅居大理古城一年有余的獨立撰稿人姜北樹告訴 《每日經濟新聞》記者。
為此，他曾撰文描述過彼時瘋狂的一幕：“他開著還沒來得及上牌的越野車，一連幾天時間，穿梭在大理古城的大街小巷。通�？吹揭粭澓线m的房子，二話不說走進門：你這房子賣嗎？多少錢？只要房主沒有提到"不賣"兩個字，他很快就會從后備箱取出一個背包甩到桌子上，沒錯，整整一背包都是人民幣。”
然而，那些神秘客商爆炒帶來的，卻是一般租客們難以承受的高成本與低盈利，姜北樹認為，這里能夠真正盈利的客棧不足30%，“等一段時間后，這個泡沫必然會破裂”。
月租金直線上漲
在人民路下段有一家自行車租賃店，店主是上世紀80年代就來到大理古城的山東籍周師傅。他告訴《每日經濟新聞》記者，“兩年前，我的店鋪月租金才七八百塊錢，但現在已漲到2000多塊錢了�！彼钢睂γ嬉患宜{莓經營店說，“兩年前這一片的月租金都差不多，現在人家的月租金更高，已漲到3000塊錢了。”
更加繁華的人民路中上段，月租金漲幅更為驚人。“人民路的小店鋪，兩三年前月租才幾百元，現在月租上萬元的很多�！苯睒浞Q，“外地的神秘炒房客一般都是組團進來，會同一時間買下一大片商鋪”。
如今，大理古城的商業迎來第二輪繁榮，發展速度更遠勝第一輪。獨立觀察家馬知路曾撰文稱，2002年~2005年昆明世博會后的4年間，古城商業發展最為迅速，復興路臨街層的門面，銷售價格由20萬~30萬元/間，漲至50萬~100萬元/間，每平方米售價從幾千元一間漲至2萬~5萬元不等，門店月租金也從30元~50元/平方米漲至100元~200元/平方米。直到2006年后，古城商業才一度陷入低迷。
姜北樹表示，在大理古城，投資客房產轉手速度是非�？斓模@個月剛拿下，下個月就轉出去了。由此，房東違約現象也頻頻發生。周師傅說，“這種情況很常見。除了客棧之外，大量的店鋪都沒有正規的合同，一般都是雙方立個收據，簽個字就行了�！�
商業同質化與盈利之憂
神秘客商爆炒的后果，是租客們無法承受的高成本與低盈利，這些商業物業甚至還可能陷入 “擊鼓傳花”式的惡性循環。
“這些店鋪的經營本身沒辦法保持盈利，像人民路一個月純收益在5000塊錢的店鋪已經非常少了，但月租金就要一萬多元�！苯睒湔J為，如果店主經營不下去，就會有新的經營模式過來，比如像麗江一樣做一些工藝品，做一些迎合游客需求的商業，最終走向同質化。
據悉，2006年~2007年，大理古城過度重復的商業業態，令古城的租金略有下降。2008年，古城開始策劃商業洗牌，推出如紅龍井、九隆居、武廟會等高端商業街區。
3年前，來自中山大學旅游學院吳悅芳等研究者的一份調查報告認為，新型商業街區大多是一體化的大盤，大規模的商業置換了低端舊式的業態，亦模糊了傳統和記憶。
?對于如今的炒房熱，姜北樹表示，“大理最吸引人的地方就是它的生活化，也是一種獨特的生活方式，在年輕人中有明顯的嬉皮士文化，在國內這么多古城中也是唯一的，有可識別的文化標志。”
不過，不少觀察人士也擔憂，在商業化浪潮的沖擊下，大理那些“可識別”的東西或將迅速消失。
??大理白族自治州文化遺產局局長、大理市古城文化遺產保護協會會長楊政業表示，“在旅游的大趨勢下，同質化現象會產生。不過，我個人認為，大理的文化可能不會因部分炒房客的涌入而有所變化，雖然大理也進來了內地甚至港澳臺的人，但不會改變大理的主流文化，本土文化的生命力還是很強大的�！�
編輯：閆磊
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