【導讀】小區停車費說漲就漲，物業“任性”，業主“無奈”。山西、河北等地多個小區業主反映，小區內停車管理混亂，停車費卻不降反漲。物業聲稱漲價是為嚴管亂象，業主則擔心交錢后仍然無法踏實停車。《天天315》本期聚焦：小區停車收費，為何成為無解難題？

　　央廣網北京11月22日消息（記者胡波）據經濟之聲《天天315》報道，山西長治市東方360小區多位業主近日向《天天315》欄目組反映，小區內長期存在停車管理混亂問題，管理無序而停車費卻不降反漲，不少業主為此十分焦慮，擔心交了停車費后仍舊無法踏踏實實停車，不交，又怕別人搶先租光車位，自己無處停車。

　　業主王先生告訴記者，2013年小區入住率達到百分之百的時候，小區物業通知大家，地面車位租金是每年1500元，數量有限，先到先得。但交費后沒多久，業主們發現，小區內停車管理混亂無比，明明是固定車位，車位上噴印有車牌號碼，可車位還是總被別人占用，物業對此也不管不問，后來，業主們就不再續交停車費。

　　物業見沒人交費，就擅自把收費方式改為：任何車輛都可以進入小區內停車，每進一次交1元錢。這樣一來，收費倒是變得公平有序了，但小區業主沒地停車了；之后沒過多久，物業又通知，為緩解小區業主停車難問題，可以為業主辦理月卡，每月40元。但交錢后，業主們發現，辦了等于沒辦，因為物業不僅對業主發放了月卡，小區外人員交40元也能辦臨停月卡，月卡的發放數量早就超過了停車位的數量，業主依舊沒有地方停車。

　　如此來回折騰，管理無序的根本問題卻一直沒解決，近期物業又貼出通知，說是為嚴管小區停車亂象，小區院內，將設立300個固定車位，每個車位的車輛停放服務費是每年800元。這次業主們終于坐不住了。

　　業主：我感覺這個太離譜了，附近小區也挺多的，比我們高端的小區也不少，但都沒有像我們收費這么高的，剛換了物業經理，他這么干。

　　大部分業主覺得收費不合理，但又不清楚該收多少，也不清楚該由誰來給業主一個明確的說法。

　　業主們還反映，小區不止停車費漲得不明不白，還有一項收費他們也認為不太合理。今年11月12號，和物業收費通知同時貼出的還是關于小區門禁卡收費的通知。物業人員說，為加強小區管理，小區內部環境執行全封閉式管理，業主需領取門禁一卡通，每戶只能領取3張，3張以上，每張收費20元，丟失門禁卡，補辦是50元一張。業主認為，物業無權擅自安門禁系統。

　　停車費上個月還包月40元，每年也就480，11月為什么突然漲到每年800元？停車費定價前，安裝門禁系統前有沒有和業主商量過？記者昨天向負責這個小區物業管理的浩鷹物業公司核實相關問題。物業公司的人說。漲價是為了嚴管亂象。

　　記者：現在停車費是漲到每年800元了，是嗎？

　　物業：停車費800塊錢，現在不辦這個了，好多業主不同意這樣。

　　記者：這個通知不是還貼著嗎？11月12號才貼的。

　　物業：那個通知是貼的，也收了多少戶了，好多業主不同意這樣，我們領導暫時不辦這個了。

　　記者：為什么突然漲到800了？

　　物業：主要是車越來越多，外來車輛太多，都是臨時的，一塊錢就進來了，總不能一個一個問人家你是干嘛的。外來車輛進來，一停停好幾天，把車庫門都擋住了，也找不到車主是哪的，查也查不到。咱們包月40塊錢，里邊都有信息，就知道是咱們小區的車，但包年480元，沒有固定車位，還是隨便停，還是會占別人的車庫，都沒有規劃。為了防止擋住人家車庫，我們規劃了300個車位，然后收800塊錢保證你有車位。

　　記者：小區內的停車位是對外開放的，誰都能過來辦這個月卡是吧？

　　物業：對。

　　記者：辦了月卡以后，停車位也沒有固定的，只要有停車位你停就行，如果沒有，你就沒地停。

　　物業：對，沒地停了。

　　記者：小區內一共有多少個車位你們應該心里有數，有多少個車位就辦多少包月的停車位，怎么能誰來辦你都給辦？

　　物業：咱們小區如今每家每戶好多輛車，一家辦三四個40塊錢包月的，情況還是這樣，主要就是小區的車太多，弄不了。

　　記者：交了800之后也出現這個問題嗎？

　　物業：交了800以后就絕對不讓其他車輛進了，原來我們想著是這樣的。就是想管理的嚴格點，可這兒的業主都不同意。

　　面對物業方面的說法，業主們則擔心交錢后仍然無法踏實停車。他們認為，要解決以上問題，當務之急是盡快成立業委會，通過業委會去和物業對話，協商，或者改聘物業公司，打破"一盤散沙"的維權困境，但在實際操作中，組織者發現，想要成立業委會困難重重，最讓人頭疼難解的問題是，小區人太多，大部分業主還存在對物業管理法規不了解，抱有從眾心理，權利意識淡薄等問題。

　　來關注另一個案例。

　　河北奧林第一城小區業主向《天天315》節目組反映，他們小區也是長期存在停車管理混亂問題，小區經常出現車輛停放在車位被劃傷、刮蹭，物業從來對這些問題都采取的是不管不問的態度，這一點和上個案例中提到的小區相同。和上一個小區不同的是，他們小區的停車費在去年年底漲過一次，每年一千多元，業主維權后，當地監管部門通知物業暫時停止收費，等和業主還有居委會協商出合理的價格后，再繼續收費，誰知今年，物業在沒有和業主協商的情況下，又擅自貼出公告說要收費，雖然這次停車費是比上次降了一半，但業主對物業的做法還是不太滿意。  

　　業主：河北省張家口市經開區的一個小區名字叫“奧林第一城”，2015年11月底的時候強制收費。收了費車可以進，但是在小區院里車子常被磕碰或者剮蹭。去年11月底交完費時，一些經開區的領導又到現場解決這個事兒，最后的答復就是暫時不收費，等到物業和業主、居委會商量過了以后，覺得收多少錢合適再收費。但是到目前為止，這個問題一直都沒有得到解決。今年的費用降到450元，沒有跟我們的業主或者代表去談，就是他隨口要，現在400來塊錢，人們并不覺得貴，主要的問題就是既然你收停車費，你要對車負完全的責任，但是它不給你負責任。

　　業主還介紹，小區成立業委會困難重重，13年開始籌建，至今還沒有成立，記者從小區物業那里核實時，卻得到了這樣的答復，通知收費前，和小區內14個業主代表協商過停車費價格，是商量后，才公開張貼的通知。

　　物業：一年400塊錢，不帶鎖。

　　記者：我問一下您，之前不是說這個停車費是暫時不收了？

　　物業：誰說的？

　　記者：有一段時間業主意見特別大，不是說暫時不收了嗎？而且說如果要收費，肯定要和業主商量好再收嗎？

　　物業：那是去年12月份的事兒，咱們和14戶業主都開了業主代表會，征求了大家的意見，確定定了400，這是全體業主定的。原先他們說收的有點多，現在一天收一塊多。   

　　記者：如果交了這個停車費，車輛發生了刮蹭怎么辦？

　　物業：我們給你調監控。

　　記者：如果車輛被刮蹭或丟失，是你們負責到保險公司統一理賠是吧？

　　物業：對，業主可以報警，我們協助給你提供證據，你要是不交停車費，停到別的地方，我們攝像頭能看見我們也不給調。

　　小區沒有業委會，那14個業主代表是誰選出的？能否代表全體業主？小區內停車收費是否合理？該收多少？該由誰來給業主一個說法？為何在有些業主看來，這已經成為了一個無解的難題？關于這一話題，社區維權專家陳鳳山和北京潮陽律師事務所律師裘葉共同進行分析與討論。

　　經濟之聲：案例中這兩個小區物業的做法是否屬于不合理亂漲價的行為？判定依據是什么？

　　陳鳳山：毫無疑問這兩個小區的物業公司漲停車費的行為肯定是錯誤的。一般來說，小區的停車費有四種定價方式：第一種是政府定價；第二種是開發商和業主在購房合同當中進行約定。這兩種方式都是特別針對沒有建立業委會的情況。第三種是業委會建立起來之后，由業委會召集全體開會，由業主大會做出決議，確定停車費的價格。第四種就是由業主們共同決定，在更換物業公司時，大家要在物業合同里約定停車費的價格。剛才這兩個小區物業公司自行定價的行為是錯誤的。

　　一般在沒有業委會的情況下，維權其實是很難的，只能治標不能治本。如果某個業主或者一些業主去政府部門投訴或者去法院起訴，他們也只能解決一段時間內的問題，但無法從根本上解決物業公司亂收費的問題。

　　裘葉：關于停車收費的規定一般是被包含在物業服務項目里面的。如果我們前期有物業合同，關于物業費的收費標準會在物業服務的合同中有所約定。當時這兩個小區可能沒有成立業主大會，在沒有業委會的情況下，業主的依據可能就是當時與開發商簽訂的購房合同。如果物業公司單方面要漲價，物業公司就需要經過業主的同意。如果業主不同意，業主可以與物業公司進行溝通，或者是通過訴訟的方式要求它繼續履行合同。而且物業公司如果要突然漲價或者變更服務價格，它需要給大家一個合理的理由和解釋，讓大家來協商。

　　無論是物業管理條例還是住建部出臺的業主大會和業主委員會的指導規則都明確規定，物業服務內容、標準以及物業服務的收費方案等事項都是由全體業主共同決定，不是物業公司單方說了算。

　　但是在實際操作過程中，業主的權利相對會小很多，如果有業主委員會，由業主委員會出面與物業公司進行協商，結果可能會更好，但是業主個人的力量會小得多。

　　經濟之聲：以上提到的兩個小區都存在停車管理混亂問題，大部分業主現在都不愿意繳納停車費，怕日后仍舊無法踏踏實實停車，但不交，又怕別人搶先租光車位。業主們該怎么辦，怎么處理車位問題？

　　陳鳳山：一方面是要治標，也就是投訴或訴訟。這只能解決短期的矛盾。另一個是治本，也就是成立業主大會，選舉業主委員會，由業主委員會代表業主去和物業公司溝通。如果物業公司拒絕，就由業主大會來確定價格，如果它還不同意，咱們就解聘他，選聘新的物業公司。第三，現在很多業主選擇忍氣吞聲，但是這是對自己權利的漠視，這種做法只會為自己造成更大的傷害。

　　經濟之聲：物業公司收了停車費，它應該承擔哪些的責任和義務有哪些？

　　裘葉：首先，物業公司收取了停車費，隨后業主把車停到了物業公司的管轄范圍內，如果車輛出現了問題，業主需要舉證車是停在物業公司的管轄范圍內時發生了問題，物業公司需要弄清楚這個問題到底是由誰造成的。在這種前提下，由誰來承擔責任可能在法律上劃分的比較清楚，但前提是業主與物業公司之間要有一個停車管理的合同，合同當中要約定業主每個月交多少錢還有物業公司的職責范圍。第二，物業公司既然收了費，它就應該履行相應的管理職責，什么是所謂的管理職責？它應該找人看護車輛，避免其受到外來的影響等。第三，你還應該有一個相應的安全管理的義務。現在很多小區的物業公司會安裝攝像頭，或者是采取其他方式記錄下車輛的進場和出場情況。總的來說，首先你需要合同，合同中要約定雙方的權利義務，然后再根據具體的情況去判斷責任應當由誰來承擔。

　　經濟之聲：河北奧林小區業主介紹，他們成立業委會也是困難重重，13年開始籌建，至今還沒有成立，記者從小區物業那里核實時，卻得到了這樣的答復，通知收費前，和小區內14個業主代表協商過停車費價格，是商量后，才公開張貼的通知。小區沒有業委會，那14個業主代表是誰選出的？能否代表全體業主？

　　陳鳳山：首先，一個事情是否有理不在于價格的高與低。物業公司沒有經過的業主的同意，收一塊錢也是錯的。第二，這14個人肯定不是業主代表，只能說物業公司找了14個業主，什么叫代表？代表一定是選出來的，所以這14個人代表不了業主，所以物業公司的說法是站不住腳的。

　　經濟之聲：小區內停車管理混亂，停車費卻不降反漲，業主有怨言，但現在因為小區沒有業委會，維權艱難，對此二位有哪些建議？

　　陳鳳山：一個業主出面維權的成本肯定很高，因為你背負著全小區業主的權利、義務的關系，但是如果你找到了很多業主一起維權，這就等于每個業主都分攤了一份責任、義務，這樣一來，你的成本就變低了。第二，所謂的維權成本高往往是因為信息不對稱，你掌握的信息不夠或者是你不太了解組織業主的技巧。要從更多渠道去了解更多的知識和經驗，這有助于提高大家的維權協調溝通能力。

　　裘葉：首先，在沒有其他解決辦法的情況下，訴訟是一個比較合理的選擇。如果你與物業公司之間產生了糾紛，你到法院去訴訟，你可能就需要拿一個合同。假設你連合同都沒有，那你應該拿一個向物業公司繳費的票據，這也能證明說你跟物業公司之間存在物業服務合同。然后你再舉證你為什么不交物業費，或者你認為物業服務合同存在哪些問題。因此這可能需要一些前期的調查手續，包括保留一些證據，消費者可能需要前期準備一下。

　　其次，我們也要給物業公司提個醒，雖然很多小區目前可能沒有業主大會，但是隨著大家法制意識的提高，業主大會包括業主委員會是一定能夠成立的。成立以后，你的去留就掌握在業主的手里。所以物業公司無論做什么決定，都要先期給大家一個緩沖的機會和緩沖的期限，與大家商量溝通，最后和諧地把這件事情處理好。