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法律糾紛數不清 誰來整治房屋中介市場
2013-08-07 07:39 來源：人民日報我要評論
張建輝繪（人民視覺）
據統計，2013年上半年北京市消費者協會接到房屋中介投訴158件，投訴前三位的分別是營銷合同（55件），虛假宣傳（42件），交易價格（29件）。
近年來，由于各地住房限購政策、房價居高不下等原因，促使二手房屋買賣、出租交易數量增多。面對巨大的利益，房屋中介機構數量增多，從業人員隨之增加。但由于提供中介服務的部分房屋中介機構和人員行為不規范，交易當事人法律意識薄弱，市場監管體系不完善等諸多原因，造成因房屋中介違規操作引發的法律糾紛頻出。
１
房屋中介布陷阱 法律糾紛數不清
提供虛假信息、一房二賣、霸王條款、差價變傭金
“房屋中介公司違規操作現象較為多見，故意隱瞞房屋真實情況、在買賣雙方之間傳遞虛假信息等常常發生。”北京市海淀區人民法院法官黃楊介紹，近期，海淀區人民法院審理了一起因中介隱瞞房屋交易真實情況導致合同被迫解除的案件。
李先生，辛辛苦苦攢下一筆錢，就想在北京買一套房子。2012年7月，經家和偉業公司介紹，李先生與賣房人劉先生簽訂了房屋買賣合同。充滿戲劇性的是，本以為房子將到手的李先生卻被告知：劉先生2012年6月已獨家委托鏈家公司出售房屋，如果將房子賣給李先生的話，將對鏈家公司構成違約。經協商，劉、李二人雙方只好私下解除了合同。然而，讓李先生想不到的是，他竟被家和偉業公司以拒絕支付3萬元中介代理費告上法庭。
“房子沒買成，還惹上了官司。”李先生越想越氣憤，“家和偉業公司沒弄清楚劉先生已獨家委托鏈家公司出售房屋，就讓我和賣房人簽合同。房子沒有買成，為什么還要我支付中介費？”而家和偉業公司中介人員則辯解：“我提供了中介服務，雙方簽訂了買賣合同，不管結果如何，只要付出了勞動，就應當獲得報酬。”
法院多次試圖調解，但雙方都不肯讓步。法官認為，作為專業的房屋中介機構，家和偉業公司沒有盡到中介義務，未仔細核實賣房人是否已解除對鏈家公司的獨家委托，最終導致雙方解除房屋買賣合同。因此，認定家和偉業公司在中介服務中存在一定過錯。雖然在此過程中，劉先生也有一定責任，但按照我國民事糾紛“不告不理”的原則，家和偉業公司只是將李先生作為被告，所以法院只能處理家和偉業公司與李先生之間的糾紛。
近日，法院判決，駁回家和偉業公司的訴訟請求，買房人李先生無需支付中介代理費及滯納金。
在激烈的房屋中介市場競爭中，類似這樣的法律糾紛層出不窮。“由于信息不對稱，房屋中介公司利用信息優勢，差價變傭金，炒賣房屋，對房屋價格的上漲推波助瀾。另外，近期曝光的經紀人攜客戶購房款逃跑事件，也暴露出房屋中介公司內部管理存在的問題。”中國政法大學房地產法研究中心主任符啟林介紹道。除了上述問題，房屋中介市場還存在一房二賣、低進高出賺取巨額差價、簽訂不規范合同或霸王條款、房屋中介人員未取得執業資格而從事交易活動等不規范行為。
針對房屋中介市場的種種亂象，日前，住房和城鄉建設部、工商總局聯合發布《關于集中開展房地產中介市場專項治理的通知》，今年下半年將集中開展為期6個月的房屋中介市場專項治理工作，整頓和規范房屋中介市場秩序，嚴肅查處房屋中介機構和經紀人員的違法違規行為。
２
房屋中介市場亂 法律規范不健全
行業缺乏自律、法規不完善、監管措施缺失
中國消費者協會副會長、中國人民大學教授劉俊海表示，“房屋中介行業準入門檻低，導致中介公司大量出現，行業競爭壓力大。而部分公司和從業人員唯利是圖、見利忘義的行為，又擾亂了中介市場，導致各類矛盾糾紛增多。”
北京李曉斌律師事務所律師、中國房地產協會常務理事李曉斌也認為，“在房價增長、利潤增多的利益驅動下，中介機構的不斷增加使得生存環境更加嚴峻。一些房屋中介為爭奪緊俏房源，常常采取惡性競爭手段，比如在買賣雙方未達成協議的情況下先進行網簽，以阻止其他中介機構代理；因‘搶單’而引發當事人或中介人員打架斗毆的現象也屢見不鮮。”
與此同時，本應持證上崗的中介從業人員，因監管不嚴等原因，借用執業資格證書，甚至無證從業，缺乏一定的職業素養和法律意識，這些都不利于中介市場的健康發展。
此外，“中介機構行業自律組織的發展遠落后于中介市場的快速發展，沒有像律師協會那樣的行業自律組織，有些地方即便有中介行業協會也并無管理實權，無法對其進行約束監督，最多也就開開會。”李曉斌說，行業自律的缺失不僅造成了對行業內機構和人員約束監管的缺乏，也失去了對行業良性發展的一重保護。
除了行業準入門檻低、從業人員無資質、行業缺乏自律等內部原因，法律法規不完善，行政監管缺失等外部原因也縱容了房屋中介市場的亂象。
現行規范房屋中介行為的法律文件主要包括住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部2011年共同發布的《房地產經紀管理辦法》、住房和城鄉建設部2010年發布的《商品房租賃管理辦法》等。雖然這些文件對房屋中介市場不規范行為起到了一定的約束作用，但多屬于部門規章，立法層級偏低，法律效力有限。“《房地產經紀管理辦法》第28條第1款對相關監管手段進行了規定，但對建設（房地產）主管部門與價格主管部門之間的分工及具體監管的范圍并沒有明確規定，實踐中兩個部門相互推諉、監管缺位的情況屢見不鮮。”黃楊解釋，“在司法審判中，我們發現，引發糾紛的重要原因是對中介義務的界定不明，如：中介的義務是僅僅為買賣雙方提供中介服務，還是包括后續的面簽、過戶等程序，規定并不明確。”
此外，行政監管手段缺失，對于“吃差價”等違規行為一直缺乏長效、有力的監管。階段性、突擊式的檢查、治理，可以規范一時之風氣，但不能從根本上治理房屋中介市場亂象。同時，《房地產經紀管理辦法》對于違規行為的處罰金規定為“對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款”，相比交易中的巨大收益，微弱的處罰金難以起到威懾作用，這也縱容了部分房屋中介機構和從業人員的違規行為。
３
房屋中介治理難 多方努力是出路
推行行業自律、完善相關立法、加強有效監管
“房屋中介市場治理難，行政監管面臨的一個難題是如何處理好政府與市場的關系。管得過嚴，容易抑制中介市場的發展；管得過松，容易縱容不規范行為出現。放開與管住的結合點在哪里？”劉俊海表示，規范房屋中介行為，營造良性競爭的市場需要多方面的共同努力。
從房地產行業的角度來說，有效的行業自律既是對消費者的保護，也是對本行業長遠發展的保障。首先，應完善房屋中介機構和從業人員的誠信檔案，對于違規操作的機構和個人需對外公布。應嚴格審查從業人員的資質證明，拒絕借證、無證從業，加強法制教育，提高從業人員素質。其次，應推行統一的中介合同示范文本，統一格式、條款、違約金等，防止霸王條款的出現。第三，應鼓勵從業機構和人員舉報行業內違規行為，相互監督、相互約束。此外，房屋中介業務的開展不可避免會出現違約等風險，除當事人在合同中對預想到的風險進行約定外，李曉斌建議，“建立房屋中介行業責任險制度，積極利用保險手段保障中介機構順利運營和中介市場穩定發展。”
在立法層面，除了部門規章外，還需有針對房屋中介市場的專門立法，提高法律層級。黃楊認為，“法律應清晰界定中介的義務，統一規范中介行為。同時，明確各監管部門的職責，確保執法的順利展開。”
在行政監管方面，應提高行業準入門檻，嚴格控制行業準入數量，嚴格審查房屋中介機構和從業人員的資質，營造良好的市場環境。應明確房屋中介服務收費定價項目和標準，防止惡性競爭。加大行政處罰力度，增加違法成本，遏制房屋中介市場違法行為的發生。
“市場經濟環境下，治標更要治本，完善立法是基礎，房屋中介的行業自律是保障，政府的有效監管、引導是關鍵，不姑息、不縱容，對違法行為要予以嚴懲。只有進行綜合治理，才能有效遏制房屋中介不規范行為的發生。”符啟林總結道。
《 人民日報 》（ 2013年08月07日 18 版）
編輯：袁穎
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