10月1日，成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，從規(guī)劃、土地、建設(shè)、限購(gòu)、銷售、監(jiān)管、保障等11個(gè)方面提出具體措施。

　　此前，成都市房管局等相關(guān)部門對(duì)新政進(jìn)行了詳細(xì)解讀，同時(shí)表示“成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定的、健康的，也是可持續(xù)的。政府對(duì)保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的信心是堅(jiān)定的。維護(hù)市場(chǎng)秩序的決心是一貫的。打擊各種擾亂市場(chǎng)的行為，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的態(tài)度已鮮明。希望消費(fèi)者理性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，理性消費(fèi)，切實(shí)保護(hù)自身權(quán)益。”

　　如何看待這次的“成都限購(gòu)”？廣大購(gòu)房者應(yīng)該如何理解新政的各項(xiàng)規(guī)定？相關(guān)部門如何維護(hù)老百姓的合理的購(gòu)房需求及整個(gè)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、良好形象和長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力？昨日，成都商報(bào)記者專訪西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐，他認(rèn)為“保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”是這個(gè)政策的核心思想，即不要過快上漲，而要“平穩(wěn)健康發(fā)展”，同時(shí)給予整個(gè)本地市場(chǎng)正確的預(yù)期引導(dǎo)。同時(shí)，他認(rèn)為新政意在打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中一些違規(guī)現(xiàn)象，例如“價(jià)格跳漲”“偷容積率”“捂盤惜售”“囤積房源”等，非常注意維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

　　解讀一：

　　“高贈(zèng)送”“偷容積率”將被嚴(yán)格限制

　　針對(duì)“嚴(yán)格規(guī)劃用途管理”，劉璐分析認(rèn)為，一些項(xiàng)目通過超高的贈(zèng)送比例，獲得市場(chǎng)熱捧，新政后“高贈(zèng)送”“偷容積率”等開發(fā)方式將被進(jìn)一步地嚴(yán)格限制。

　　在“精準(zhǔn)調(diào)控土地供應(yīng)”上，劉璐認(rèn)為“這是一個(gè)非常值得稱贊的政策措施，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)‘動(dòng)態(tài)優(yōu)化’的原理”，本次政策意在重申“51條”中關(guān)于對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整”的規(guī)定。簡(jiǎn)單地說，庫(kù)存少了就增加供地，庫(kù)存大了就減少供地。

　　他認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前信息，成都的一些區(qū)域（如高新南區(qū)）的庫(kù)存情況已經(jīng)接近“下限”，即將觸發(fā)“加快供地”的門檻條件，“可以預(yù)計(jì)接下來到年底，熱點(diǎn)區(qū)域的土地供應(yīng)將會(huì)逐漸增多，12月份估計(jì)會(huì)成為去年以來土地供應(yīng)的一個(gè)高潮。”

　　針對(duì)“加快項(xiàng)目開工建設(shè)”的規(guī)定，劉璐認(rèn)為這一條實(shí)際上是說要嚴(yán)厲打擊囤地的情況。目前的土地出讓條件中一般都有關(guān)于動(dòng)工和竣工時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求，“在市場(chǎng)熱情高漲的情況下，囤地顯然會(huì)加劇市場(chǎng)供需矛盾。”

　　解讀二：

　　新政限制企業(yè)買房避免企業(yè)名義炒房

　　針對(duì)此次老百姓最關(guān)注的“區(qū)域住房限購(gòu)”政策，劉璐認(rèn)為這是本次政策最核心的一條。“從主體上看，‘同一身份的自然人、法人’，相比于其他城市的限購(gòu)對(duì)象，這一條的確很有新意。”

　　“一般來說限購(gòu)都針對(duì)‘家庭’，有的是針對(duì)本地戶籍的家庭，有的是針對(duì)非本地戶籍的家庭。成都新政的對(duì)象是個(gè)體，包括自然人和法人。”劉璐分析，企業(yè)買房近年來也是屢見不鮮，特別是最近北京上市公司“賣房保殼”的新聞，讓人們對(duì)企業(yè)買房更加關(guān)注。成都新政明確對(duì)企業(yè)買房做了限制，這應(yīng)該看作是對(duì)傳統(tǒng)限購(gòu)措施的“補(bǔ)漏”，避免出現(xiàn)以企業(yè)的名義炒房的現(xiàn)象。“但企業(yè)團(tuán)購(gòu)住房用于職工自住還是允許的，且必須使用自有資金購(gòu)買。”

　　從數(shù)量上分析，只能新購(gòu)買1套商品住房。劉璐認(rèn)為，這個(gè)“新購(gòu)買”根據(jù)字面上的意思，是說從該政策生效起，上述主體可以再買一套房。對(duì)于“二套房首付提高到40%”，他認(rèn)為這屬于降低杠桿的常見政策。

　　解讀三：

　　傳統(tǒng)“價(jià)格跳漲”的套路行不通了

　　在“加強(qiáng)商品房銷售管理”上，“申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊樓盤的項(xiàng)目，價(jià)格主管部門會(huì)核實(shí)”，劉璐認(rèn)為這一條不太好量化，因?yàn)橥�一區(qū)域不同項(xiàng)目的產(chǎn)品差異的確是客觀存在的，比如剛需項(xiàng)目和高品質(zhì)項(xiàng)目，單價(jià)相差很大也是常見現(xiàn)象。

　　至于“同一項(xiàng)目分期建設(shè)銷售的，價(jià)格增速不得高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速”這一條，他認(rèn)為“會(huì)讓樓盤的營(yíng)銷部門頭痛”。分期銷售的價(jià)格跳漲，在市場(chǎng)高漲期非常普遍。然而這一條規(guī)定其實(shí)是對(duì)分期銷售的價(jià)格增幅做出了非常量化的限制。“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速”一般也就每年10%左右，近年來還達(dá)不到。

　　根據(jù)《成都市2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2015年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33476元，比上年增長(zhǎng)8.0%。也就是說，照此規(guī)定，樓盤分期銷售，每年的增幅不能超過8%。“請(qǐng)注意，這是一年的增幅！項(xiàng)目分期銷售一般不會(huì)間隔這么久，有的就是幾個(gè)月甚至更短的時(shí)間。這必然會(huì)對(duì)營(yíng)銷定價(jià)產(chǎn)生很大的壓力。也就是說，第一次定價(jià)就必須定準(zhǔn)！”劉璐認(rèn)為，成都市場(chǎng)常見的首次開盤較低價(jià)格聚集人氣，以后的批次再快速拉升價(jià)格的套路，這下行不通了。

　　對(duì)于“嚴(yán)格商品住房合同網(wǎng)簽備案管理，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，商品住房合同網(wǎng)簽備案后，不予變更、注銷”，劉璐強(qiáng)調(diào)，這一條對(duì)短線炒房的群體會(huì)形成較大的約束，對(duì)抑制投機(jī)有用。

　　解讀四：

　　可限制“捂盤惜售、囤積房源”等行為，避免惡意炒作

　　在規(guī)范商品房銷售行為上，新政要求“開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得商品住房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案后10日內(nèi)一次性向社會(huì)公開全部可售房源”等，劉璐解讀認(rèn)為，“10日內(nèi)一次性向社會(huì)公開全部可售房源”這一條其實(shí)含義就是要么不拿預(yù)售證，拿了10天內(nèi)必須一次性公開銷售。“這對(duì)傳統(tǒng)的‘分批次’銷售形成了約束。”

　　他透露，其實(shí)樓盤在拿預(yù)售證后根據(jù)客戶蓄水的情況分批次銷售也算是業(yè)內(nèi)約定俗成的常見現(xiàn)象，但在樓市火熱時(shí)期容易造成一房難求的搶購(gòu)局面，“這條政策其實(shí)就是要限制‘捂盤惜售、囤積房源’等行為，避免惡意炒作。”

　　此外，“按一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”也可避免一些中介機(jī)構(gòu)或銷售人員人為加價(jià)，影響客戶正常購(gòu)房。

　　至于“違規(guī)為個(gè)人提供首付款”，實(shí)際上是進(jìn)一步限制了中介金融化的趨勢(shì)。“這種趨勢(shì)本身沒有好壞之分，只是一種工具，但是在樓市較火的時(shí)候，容易讓購(gòu)房者以過高杠桿的狀態(tài)買房，積累金融體系的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。”而“發(fā)布虛假交易信息等擾亂商品房市場(chǎng)秩序的行為”算是對(duì)前陣的“幾十套”風(fēng)波做了一個(gè)更正式的約束。

　　解讀五：

　　“如果不能保證買了房能入學(xué)，就不能在宣傳中使用”

　　在“整治市場(chǎng)違法行為”上，劉璐認(rèn)為這一條其實(shí)是在強(qiáng)調(diào)“新廣告法”的相關(guān)規(guī)定。特別值得一提的是今年備受關(guān)注的“學(xué)區(qū)房”概念，“如果不能保證買了房能入學(xué)，就不能在宣傳中使用。”至于“投資回報(bào)承諾”主要是針對(duì)一些商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目，其承諾的反租等回報(bào)率在當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境下屢屢出現(xiàn)違約的情況，成了客戶投訴的問題高發(fā)領(lǐng)域。

　　“加強(qiáng)銷售價(jià)格監(jiān)管”上，他認(rèn)為該條政策實(shí)際上是對(duì)火爆市場(chǎng)中常見的“價(jià)格跳漲”“一天一價(jià)”等現(xiàn)象做出了規(guī)定。“實(shí)際銷售價(jià)格高于申報(bào)價(jià)格”是在價(jià)格快速上漲的市場(chǎng)行情下的常見現(xiàn)象，因?yàn)闃潜P調(diào)整申報(bào)價(jià)格需要時(shí)間，而市場(chǎng)發(fā)展甚至可能快于這個(gè)調(diào)整時(shí)間。和前面的解讀類似，此條其實(shí)也是在對(duì)樓盤的定價(jià)進(jìn)行規(guī)范。

　　針對(duì)“防控市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)”，他認(rèn)為這條政策的核心目的就是“降杠桿”，要避免“配資炒股”的悲劇在“配資炒房”上重復(fù)。“當(dāng)前成都本地的購(gòu)房者一定要注意控制自己的杠桿，不要過高杠桿買房。”

　　對(duì)于“切實(shí)加強(qiáng)住房保障，健全‘租、售、補(bǔ)’三位一體的住房保障體系”，他認(rèn)為看似老生常談的保障房問題，的確非常重要。對(duì)于“嚴(yán)厲打擊造謠滋事”的規(guī)定，他認(rèn)為這是對(duì)前陣引起風(fēng)波的“幾十套”事件的回應(yīng)，“對(duì)于開發(fā)商而言，低調(diào)賣房、合理推盤是正確選擇。既不要過度和虛假宣傳，也不要捂盤惜售，畢竟未來的市場(chǎng)怎么樣仍然是有不確定性的。”

　　延伸閱讀

　　如何看待成都房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　成都房?jī)r(jià)處于溫和區(qū)間

　　如何理解當(dāng)前的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)？劉璐認(rèn)為一定要從兩方面來看，要有全局觀，否則就容易誤判。這兩點(diǎn)，一是從全國(guó)的整體來看，二是從成都的整體來看。“全國(guó)整體來看，成都的整體房?jī)r(jià)指數(shù)還算不上過快上漲，相比于合肥、南京，成都整體還屬于比較溫和的區(qū)間。今年以來，從全國(guó)整體來看，成都的整體房?jī)r(jià)的確還算不上‘過快上漲’。”

　　劉璐統(tǒng)計(jì)了今年1~8月的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)（9月還未發(fā)布），并給全部的70個(gè)城市做了一個(gè)漲幅的排名。“如果把這70個(gè)城市的房?jī)r(jià)‘漲幅’分成7個(gè)梯隊(duì)，成都只能排在第五梯隊(duì)，在全部的70個(gè)城市中排名第27位，累計(jì)漲幅3.86%。”

　　今年1~8月房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅最大的城市是合肥，高達(dá)38.08%。其余熱點(diǎn)城市，漲得多的都是30%級(jí)別，中等的是20%級(jí)別，最差的也是15%級(jí)別。而成都，今年前8個(gè)月整體房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅只有第一名合肥的約十分之一，“從2010年1月以來的成都整體房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，當(dāng)前成都整體房?jī)r(jià)指數(shù)距歷史高位還差1.64%！”

　　“從成都來看，城南的確局部過熱，而且外來投資客較多，也最集中。”劉璐認(rèn)為，城南今年漲幅40%~50%的單個(gè)樓盤的確有，但“成都”不等于“高新區(qū)（南區(qū)）+天府新區(qū)局部”。簡(jiǎn)單地說，城南的確是成都漲得最快的區(qū)域，但城南的樓市不能代表全成都的樓市。

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