近日，省建設(shè)廳和省工商局，聯(lián)合制定了2018版《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。3月15日，這個(gè)“新版合同”將在浙江啟用。

　　浙江目前使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本，還是2008年版的。彈指一揮十年間，新版本有哪些變化？解決了購(gòu)房中的哪些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題？本報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)了省建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人，請(qǐng)起草者為我們權(quán)威解讀新版合同。

　　一紙合同，也折射出浙江樓市在新時(shí)代的新特質(zhì)，體現(xiàn)了浙江在持續(xù)增強(qiáng)人民更舒適居住條件保障上的新作為。

　　全國(guó)率先

　　規(guī)范全裝修住宅交易

　　“新版合同，是浙江推行住宅全裝修的措施之一。”該負(fù)責(zé)人告訴記者，完善住宅全裝修的相關(guān)約定，是新版合同里的全新內(nèi)容，也是最大亮點(diǎn)。

　　2016年5月1日，《浙江省綠色建筑條例》發(fā)布，浙江領(lǐng)先全國(guó)建立全裝修成品住宅推廣機(jī)制。2016年9月，省政府辦公廳發(fā)文，明確了浙江“2016年10月1日起，浙江各市、縣中心城區(qū)或城市核心區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實(shí)行全裝修和成品交付。”按開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，最早一批全裝修住宅即將進(jìn)入銷(xiāo)售期，亟需相應(yīng)的合同范本來(lái)規(guī)范。通過(guò)推出新版合同，浙江率先規(guī)范全裝修住宅交易行為。

　　該負(fù)責(zé)人說(shuō)，在細(xì)化全裝修的相關(guān)約定方面，新版合同首先明確了建設(shè)依據(jù)，合同對(duì)裝修部分單獨(dú)領(lǐng)取施工許可證的，要求必須提供裝修部分的施工許可證號(hào)，“這也意味著，今后全裝修住宅，必須在取得完整施工證的情況下才能預(yù)售”。

　　第二，明確了計(jì)價(jià)方式。合同上設(shè)置總價(jià)、分價(jià)兩種形式以供選擇，分價(jià)形式中可明確裝修部分價(jià)款，并在“銷(xiāo)售和使用承諾”中約定全裝修住宅不得對(duì)室內(nèi)裝飾裝修部分拆分銷(xiāo)售。這杜絕不法開(kāi)發(fā)商鉆拆分合同的空子、變相規(guī)避全裝修的管理要求。“我們鼓勵(lì)以總價(jià)方式計(jì)價(jià)，不倡導(dǎo)分價(jià)。因?yàn)槿�裝修也是住宅的組成部分，不宜單獨(dú)計(jì)算裝修。”

　　第三，明確了交付條件。交付時(shí)必須取得住宅分戶(hù)空氣質(zhì)量檢測(cè)合格報(bào)告，也約定了全裝修住宅內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容，比如廚房和衛(wèi)生間可以正常使用等。

　　第四，明確了設(shè)計(jì)變更。合同規(guī)定，全裝修住宅對(duì)于使用分區(qū)和設(shè)計(jì)功能變化、室內(nèi)樓梯變化、層高降低等重大變化，應(yīng)先告知購(gòu)房者，明確違約責(zé)任和有權(quán)解除合同的情形。

　　這名負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，目前在浙江推行的住宅“全裝修”和大眾理解中的“精裝修”是不同的概念。如果說(shuō)全裝修是基本版，那精裝修就是升級(jí)版。新版合同主要約定的是全裝修的內(nèi)容，是住宅的“基本標(biāo)準(zhǔn)”，而涉及到“升級(jí)版”精裝修的內(nèi)容，合同雙方是可以另行約定的。

　　打上補(bǔ)丁

　　側(cè)重保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益

　　目前，浙江使用的還是2008版合同。10年間，浙江樓市發(fā)生了巨變，在商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)了一些新問(wèn)題，舊版合同需要“打打補(bǔ)丁”了。

　　“比如說(shuō)車(chē)位和車(chē)庫(kù)。”該負(fù)責(zé)人告訴記者，近年來(lái)和車(chē)位車(chē)庫(kù)相關(guān)的買(mǎi)賣(mài)糾紛問(wèn)題比較突出。但在舊版合同里，車(chē)位車(chē)庫(kù)只按照普通的附件進(jìn)行填寫(xiě)，現(xiàn)在就需要對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)進(jìn)行單獨(dú)約定，包括位置、價(jià)格等。

　　“再比如房屋抵押。”這名負(fù)責(zé)人說(shuō)。新版合同增加了房屋抵押需取得抵押人同意的內(nèi)容，以及出賣(mài)人對(duì)于商品房權(quán)利狀況的約定，以保證商品房沒(méi)有司法查封、一房多賣(mài)等情形。此外，在現(xiàn)售合同中，還增加了限售房屋租賃情況的約定。

　　2017年5月1日，浙江新版《消保法》正式實(shí)施，其中提及了商品房及裝修相關(guān)內(nèi)容，浙江針對(duì)這些方面作出了新的調(diào)整，規(guī)定了消費(fèi)者退房細(xì)則，新增全裝修商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)細(xì)則及新增全裝修商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)細(xì)則。新版合同與這些法律法規(guī)有效銜接，從根本上保障房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益。

　　新版合同還提升了保修標(biāo)準(zhǔn)，將電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝保修期限，從不低于2年提升到不低于8年，更加注重保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。“新《消保法》將房屋內(nèi)部管線(xiàn)的保修期提高到8年，但對(duì)房屋外部管線(xiàn)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)還是只有2年。本次新版合同，統(tǒng)一將內(nèi)外管線(xiàn)等保修時(shí)間提升到了8年。”這名負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　此外，新版合同明確要求填寫(xiě)綠色建筑與建筑節(jié)能技術(shù)措施，“綠色建筑以及節(jié)能措施，這些都需要告訴消費(fèi)者”。

　　在一些普通人難以察覺(jué)的細(xì)節(jié)上，新版合同下了較大功夫。比如，新版合同要求開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)電子郵箱，這一“更新”得到了法律界人士的一致點(diǎn)贊。一名律師說(shuō)，以前若開(kāi)發(fā)商“跑路”，他可以說(shuō)法院文件、律師函等沒(méi)收到，但加了電子郵箱后，發(fā)到郵箱里的文件在法律上就是送達(dá)了的，小小細(xì)節(jié)能有效保護(hù)購(gòu)房者的利益。

　　推薦使用

　　減少買(mǎi)賣(mài)中合同糾紛

　　2017年初，省建設(shè)廳聯(lián)合省工商局，開(kāi)始著手制定這一新版合同。“為進(jìn)一步保障購(gòu)房者合法權(quán)益，規(guī)范商品房交易秩序，我們基于國(guó)家2014版商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，又結(jié)合了浙江的實(shí)際情況。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，“經(jīng)過(guò)近一年‘打磨’，我們廣泛征求了主管部門(mén)、社會(huì)公眾、開(kāi)發(fā)企業(yè)、法律人士等社會(huì)各界的意見(jiàn)，保證范本的公平公正，盡量減少漏洞，保護(hù)消費(fèi)者利益。”

　　但是，正如《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》這個(gè)名字所顯示的一樣，“示范文本”并非強(qiáng)制，它能對(duì)購(gòu)房者提供保障嗎？

　　“格式合同公平公正，初衷是為了保障消費(fèi)者的權(quán)益，大部分開(kāi)發(fā)商會(huì)使用。即使只是示范文本，但通過(guò)格式條款盡可能明確權(quán)利義務(wù)，購(gòu)房者也可以通過(guò)它了解購(gòu)房合同中的‘高頻事項(xiàng)’，減少因欠缺合同法律知識(shí)而產(chǎn)生的各類(lèi)糾紛，也減少開(kāi)發(fā)商利用約定不明通過(guò)補(bǔ)充合同侵害買(mǎi)受人的權(quán)益。”這名負(fù)責(zé)人說(shuō)。此外，工商部門(mén)要求合同備案，開(kāi)發(fā)商擅自修改的合同通不過(guò)備案，避免了開(kāi)發(fā)商任意制定合同。“雖然只是示范文本，但它有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。”

　　據(jù)悉，此前浙江已經(jīng)出臺(tái)了二手房買(mǎi)賣(mài)合同的示范文本，下一步，住房租賃合同示范文本也將出臺(tái)。（浙江在線(xiàn)記者 方臻子）